CASA VACANZA E LOCAZIONE TURISTICA - facciamo chiarezza!

Casa Vacanze e Locazione Turistica: NON SONO LA STESSA COSA.

Ecco perché chi decide di avviare un’attività in questo campo DEVE conoscerne le differenze per diverse ragioni:

- risparmiare tasse;

- svolgere l’attività in regola;

- offrire servizi adeguati al modello di business scelto;

La confusione è molta poiché ad oggi non c’è una Legge Quadro che disciplini organicamente tutte le caratteristiche e gli oneri che caratterizzano le due modalità per accogliere turisti.

Di seguito vi spiegheremo le implicazioni amministrative e fiscali conseguenti i due modelli di business:

1. Locazioni turistiche

Cominciamo da questo poiché risulta il modello più semplice da comprendere: consiste essenzialmente infatti in un (quasi) normale affitto.

Rispetto però ad una locazione ordinaria, l’affitto turistico così come disciplinato dall’art. 4 del DL 50/2017, prevede che per Locazioni Turistiche:

“si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare."

Da quanto sopra appare un termine fondamentale: la locazione turistica non può avere durata superiore ai 30 giorni.

Il Decreto citato ha poi introdotto una grande novità, prevedendo che possono essere considerate locazioni turistiche anche quelle ove, oltre alla mera messa a disposizione degli immobili, siano offerti anche servizi accessori quali:

· Le pulizie finali;

· Il cambio biancheria ad ogni cambio dell’ospite.

A determinate condizioni, inoltre, la durata inferiore ai 30 giorni comporta un ulteriore beneficio fiscale: non occorre effettuare la registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate, risparmiando di fatto l’imposta di registro normalmente applicata sui contratti di locazione ordinari.

2. Casa Vacanze non imprenditoriale

La Casa Vacanze è una vera e propria struttura turistico ricettiva extra-alberghiera svolta nella forma di b&b, affitta camere, ecc.

Delinearne con precisione le caratteristiche è molto complesso poiché ogni Regione ha adattato la normativa nazionale sulla base delle peculiarità e necessità proprie.

Ciò che possiamo assicurare in questa sede è che, a differenza delle Locazioni Turistiche, chi svolge un’attività di Casa Vacanze, può offrire maggiori servizi: organizzazione di Fornitura di Colazione, Organizzazione di Tour eno-gastronomici, prenotazione ombrelloni ecc.

Imprenditoriale o non imprenditoriale?

Cogliamo l’occasione per esplicitare il concetto di CAV non imprenditoriale.

La differenza tra imprenditoriale e non imprenditoriale è fondamentale soprattutto da un punto di vista burocratico e fiscale.

Una CAV può essere svolta senza apertura di specifica partita IVA (non imprenditoriale) quando:

a. Non si ha la disponibilità di più di tre unità abitative;

b. Quando l’attività viene svolta in maniera occasionale.

Soprattutto il secondo requisito, che è di natura fattiva, è verificabile solo nel concreto.

Nel momento in cui si dovessero superare i limiti di cui sopra, sarà pertanto necessario procedere ai corretti adempimenti amministrativi e fiscali: nulla di trascendentale ma è bene esserne coscienti ed agire di conseguenza.

Aspetti comuni e differenze tra Casa Vacanza e Locazioni Turistiche

Presentazione della Scia in Comune

Prima di poter iniziare l’attività è necessario presentare presso l’ufficio Attività Produttive del Comune ove è ubicato l’immobile la cosiddetta Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).

Attenzione: la sua mancata presentazione comporta l’applicazione di ingenti sanzioni.

Ogni Comune ha la possibilità di richiedere specifica documentazione da allegare alla SCIA, è pertanto necessario interfacciarsi con lo stesso al fine di non incorrere in errore

Comunicazione alla Questura di Riferimento

Altro onere a carico dei gestori, ai sensi del testo unico sulla pubblica sicurezza, che, sono tenuti ad effettuare è la comunicazione dei propri ospiti alla Questura competente per territorio.

Ogni struttura deve comunicare pertanto alla Questura, attraverso uno specifico portale la comunicazione dei dati dei soggetti alloggiati.

Esposizione dei prezzi

Essendo la Casa Vacanze una struttura turistico ricettiva, vi è l’obbligo di esposizione all’interno della struttura dei prezzi di ogni pernottamento.

Questo documento, per numerosi Comuni, dev’essere inviato all’Ufficio Preposto mediante modulo specifico.

Contratto di locazione

Per la locazione turistica o affitto breve che può durare per un massimo di 30 giorni, è obbligatorio stipulare un vero e proprio contratto di locazione. Per la Casa Vacanze, invece, essendo una struttura ricettiva, ciò non è necessario

Ricevute di incasso

La Casa Vacanze, essendo una struttura ricettiva extralberghiera, è obbligatorio emettere una ricevuta all’ospite. Con l’incasso del corrispettivo di una locazione turistica, invece, non vi è obbligo di rilasciare la ricevuta. Questo si rende necessario solo su richiesta dell’ospite e in caso di pagamento non tracciato.

Imposta di soggiorno

Ogni Comune statuisce poi in termini di Imposta di Soggiorno, tendenzialmente gli ospiti, sia di CAV sia di una Locazione Turistica devono pagare l’imposta di soggiorno. Bisognerà però verificarne l’effettiva debenza e l’importo con il comune ove è ubicato l’immobile.

Tasse e fisco

Passiamo ora in rassegna la differenza tra Locazioni Turistiche e case vacanze in termini fiscali.

Ricordiamo un concetto espresso in apertura: la Locazione Turistica fa parte della famiglia delle locazioni mentre la Casa Vacanza è una vera e propria attività recettiva.

Da ciò ne consegue che i redditi derivanti da Locazioni Brevi sono fondiari e quindi possono essere assoggettati ad uno dei seguenti regimi:

· tassazione Irpef (con i relativi scaglioni);

· opzione per la cedolare secca con imposta sostitutiva al 21%;

I ricavi da Casa Vacanza non imprenditoriale, invece producono un reddito diverso. Ciò significa che non può essere applicata la cedolare secca, ma dai ricavi possono essere dedotti i costi (documentati) inerenti (es. lavanderia, ecc.). L’imponibile così calcolato sarà assoggettato ad imposta IRPEF progressiva che potrà essere superiore od inferiore alla cedolare del 21% applicabile Locazione Turistica.

cosa scegliere? CAV o Locazione Turistica???

Da quanto sopra emerge che colui intende avviare una attività turistica viene posto di fronte ad una scelta fondamentale: cosa scegliere per avviare l’attività giusta e risparmiare fiscalmente?

La risposta alla domanda di cui sopra è: dipende.

Noi siamo Commercialisti e prestiamo attività di consulenza per molte CAV e Locazioni Turistiche e sappiamo con certezza che non vi è una risposta assoluta.

I fattori da valutare sono molti: modello di Business che si vuole avviare, imponibile personale già assoggettato a tassazione, ecc.

Non esitare a contattarci per chiedere una consulenza specifica in tema di Case Vacanze, Bed and Breakfast, Locazioni Turistiche, Foresteria Lombarda, Affitti Brevi, ecc.